Wohnungsknappheit: Zur Situation des Hamburger Wohnungsmarktes

Von Wohnungsmangel und Leerstand

von Carolin Venne

Zwischen den Jahren 1998 und 2010 stieg die Einwohnerzahl Hamburgs von 1.700.089 auf 1.781.741 an. Dabei wird kontinuierlich weniger Wohnraum geschaffen. 1998 wurden knapp 7.000 Wohneinheiten fertig gestellt, 2009 waren es laut Statistikamt Nord 3.269. Für Menschen mit niedrigem Einkommen, Arbeitslose, Studenten und älteren Menschen ist die Wohnungssuche besonders schwierig geworden.

: Ausbau im Luxussegment: das Hafenpanorama an der Bernhard-Nocht-Straße

„Schick, trocken, gedämmt“, für Sylvia Sonnemann, Geschäftsführerin des Hamburger Mietervereins „Mieter helfen Mietern e.V.“, geht mit der Modernisierung von Gebäuden eine Mieterhöhung einher. Die Verdrängung der ursprünglichen Mieterbelegung erfolge unweigerlich, denn eine Modernisierung wolle bezahlt werden. Die Mieten stiegen um zwei bis fünf Euro pro Quadratmeter an. Diese Mieterhöhung sei, und das sei den EigentümerInnen durchaus bewusst, für viele MieterInnen nicht tragbar. So werden sie zum Auszug gezwungen, an den Stadtrand gedrängt. Hier helfen gesetzliche Bestimmungen. Sonnemann betont die Wichtigkeit von rechtzeitigen Erlassungen von sozialen Erhaltungsverordnungen. Nur so könne der Verdrängung wirksam gegengesteuert werden. Der Mieterverein erzielte erst kürzlich die Prüfung des Erlasses einer sozialen Erhaltungsverordnung im Bezirk Eimsbüttel. Sonnemann arbeitet seit zwanzig Jahren im Hamburger Mieterverein. „Seither gab es keine entspannten Zeiten“, berichtet sie. Doch sei der Hamburger Wohnungsmarkt nun besonders eng geworden. „Betrügereien nehmen zu“, stellt Sonnemann fest, das erschwere die Situation auf dem Wohnungsmarkt. Leerstände als Spekulationsobjekte seien keine Seltenheit. „Jede weitere Baulücke wird mit Lofts geschlossen“, erklärt sie. Derartige Bauobjekte entstehen, sobald es in den besonders beliebten Stadtvierteln nur möglich sei. Für Mietwohnungen zum mittleren Preis sei hier kein Platz mehr. Der Prozess der Gentrifizierung hat hier unterschiedlich stark eingesetzt. Die alteingesessenen MieterInnen werden durch gutverdienende und szeneaffine BürgerInnen verdrängt, nachdem die Gebäude mit zumeist hohem Kostenaufwand der EigentümerInnen baulich aufgewertet wurden. Das Straßenbild wandelt sich merklich, Sanierungen stehen an der Tagesordnung. Ein Paradebeispiel für leerstehenden, neuen Wohnraum im Luxussegment ist das Hafenpanorama auf Sankt Pauli (siehe Foto). Sieben hochpreisige Eigentumswohnungen und damit rund 650 Quadratmeter freie Wohnfläche werden hier im Februar 2011 zum Verkauf angeboten. Seit der Fertigstellung des Gebäudes im Mai 2009 war es bis heute noch nicht komplett bewohnt. Die Grundstücksverwaltungsgesellschaft wirbt: „Man trifft sich hier auf dem Kiez, um zu sehen und, natürlich, gesehen zu werden.“

: Gründerzeit-Wohnhaus am Schulterblatt 37: seit 3 Jahren leerstehend

Ende 2008 waren 80 Prozent der Hamburger Wohnungen Mietwohnungen. Der Wohnungsmarkt ist also von besonderer Bedeutung für die hier lebenden BürgerInnen. Jährlich treffen etwa 10.000 neue Studierende auf die ebenfalls in ähnlicher Preisklasse suchenden Arbeitslosengeld-II-BezieherInnen. Sie konkurrieren um die rar gewordenen, innerstädtischen Wohnungseinheiten. „Der Nachfragedruck ist hier am höchsten“, erklärt Sonnemann. Laut dem Hamburger Mietenspiegel 2009 sind die Neuvermietungspreise sowohl in normaler als auch in guter Wohnlage deutlich angestiegen. Im Zeitraum von 1994 bis 2008 liegt die Netto-Kaltmiete bei Neuvermietungen in normaler Wohnlage pro Quadratmeter durchschnittlich zwischen acht und neun Euro und in guter Wohnlage bei zehn bis elf Euro. Diese Mietpreise liegen damit deutlich über dem Mietenspiegel, „denn bei der Neuvermietung ist der Vermieter frei und kann nehmen, was er kriegen kann; erst in einem bestehenden Mietverhältnis gilt bei Mieterhöhungen der Mietenspiegel. Die Vorschrift, die vor überhöhten Forderungen schützte, ist durch die strengen Anforderungen des Bundesgerichtshofes quasi wirkungslos geworden.“, führt Sonnemann aus. „Die Preisschraube der Mieten muss gebremst werden“, erklärt sie. Paradox erscheint ihr, dass der Senat von Hamburg als „wachsende Stadt“ spricht, während er absolut keine geeigneten Rahmenbedingungen schafft, um den BürgerInnen Zugang zu erschwinglichem Wohnraum zu bieten. „Mehr gut situierte Menschen werden gewollt“, Sonnemann steht dem Konzept der „wachsenden Stadt“ kritisch gegenüber, denn das Wachstum solle offenbar einseitig sein. Die Wohnungsknappheit könnte durch Umwidmungen von Bebauungsplänen zumindest teilweise begrenzt werden. Oftmals blieben derartige Planungen jedoch hinter „abstrusen Begründungen“ zurück, berichtet Sonnemann.

„Die Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich über die letzten Jahre angespannt“, so Johannes Mezler, wissenschaftlicher Angestellter mit dem Aufgabengebiet Grundsatzfragen im Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung in der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU). „Die Wohnungsbautätigkeit ist marktabhängig“, erklärt Mezler. Eine Wellenbewegung in der Schaffung von neuem Wohnraum habe es in der Vergangenheit stets gegeben. Die Ursachen für den problematischen Wohnungsmarkt seien vielfältig. Neben dem Zuzug spiele auch die demographische Entwicklung eine erhebliche Rolle, darüber hinaus vergrößere sich die Wohnfläche pro Kopf. Laut Sonnemann (Mieter helfen Mietern e.V.) sind 50 Prozent der über 800.000 Haushalte Hamburgs bereits Singlehaushalte, in 80 Prozent der Haushalte gibt es nur ein bis zwei Personen. Ältere Menschen möchten oftmals nicht in eine kleinere Wohnung ziehen. Besonders für Familien wird es schwieriger, eine passende und zudem bezahlbare Mietwohnung zu finden.
„Bestimmten Entwicklungen kann man sich nicht entziehen“, so Mezler. Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sei derzeit nicht uneingeschränkt zu decken. Die Stadt räume einer verträglichen Stadtteilentwicklung hohen Rang ein. „In Hamburg muss grundsätzlich in allen Quartieren guter und nachfragegerechter Wohnraum angeboten werden. Deshalb investiert die Stadt sowohl in die Stadtteilentwicklung als auch in die Wohnungsbauförderung erhebliche Mittel“, so Mezler weiter. Dabei räumt er ein, dass die tatsächlichen Neubauzahlen hinter den erklärten Senatszielen noch weit hinterher hinken. „Wir brauchen in Hamburg dringend mehr Flächen mit Baurecht. Für die Stadt kommt es darauf an, zu einer Entscheidungskultur zu kommen, die auch die widerstreitenden Interessen etwa der Wirtschaft und des Gewerbes mit einbezieht.“, betont Mezler. Einzelne Schritte seien bereits unternommen worden. So konnten inzwischen Gewerbeflächen für den Wohnungsbau bereitgestellt werden, ein Beispiel hierfür sei der Othmarschenpark im Westen Hamburgs.

Während die Zahl der Sozialbindungen 2010 noch bei knapp 100.000 lag, wird die Zahl für das Jahr 2018 auf lediglich 70.000 prognostiziert. Laut Drucksache des Senats aus dem Jahr 2009 stammen die aktuellen und absehbaren Bindungsausläufe aus den Jahrgängen, in denen jährlich um die 8.000 Wohneinheiten gebaut wurden; davon zwei Drittel als Sozialmietwohnungen. Auch durch die gleichzeitige Begründung neuer Bindungen im Neubau oder im Rahmen von Modernisierungen sei es unmöglich auslaufende Bindungen in gleichem Umfang aufzufangen. Für ein solches Wohnungsbauvolumen gebe es weder die notwendigen Flächen noch die InvestorInnen. Die jährlichen Kosten für den Sozialwohnungsbau sowie für die Belegungsbindungen beziffert Mezler auf 120 Millionen Euro.

: Juliusstraße 40: spontane Hausbesetzung im Oktober 2010

„Die Besetzung von Leerständen muss legalisiert werden, leerstehender Büroraum darf nicht mehr abschreibbar und somit für EigentümerInnen lohnenswert sein“, so Maarten Thiele, ein Aktivist des Bündnisses „Leerstand zu Wohnraum“ innerhalb des Netzwerkes „Recht auf Stadt“. Das Bündnis fordert außerdem die sofortige Aussetzung von Zwangsumzügen. Um das ursächliche Problem des Hamburger Wohnungsmarktes zu lösen, müsse Wohnraum grundsätzlich in gesellschaftliches Eigentum übergehen. Dem zuträglich sei zunächst ein massiver Ausbau des kommunalen Wohnungsbaus sowie einer wahren gesellschaftlichen Kontrolle mit Entscheidungsbefugnissen. Um der unausgeglichenen Partizipationsmöglichkeit am Hamburger Wohnungsmarkt entgegen zu treten, fordert das Bündnis die BürgerInnen auf, sich aktiv an der Umwandlung der Wohnungspolitik zu beteiligen. Da die Politik offenbar nicht dazu in der Lage sei, immensen Wohn- und Büroraumleerständen sowie Spekulationen entgegenzuwirken, sei das Engagement freier Bündnisse unbedingt gefordert.

Der Senat stellt Obdachlosen einen Bunker als Winternotprogramm zur Verfügung, die Nachfrage auf dem Hamburger Immobilienmarkt ist groß und verstärkt sich weiterhin, immer mehr Wohnungen fallen aus ihren Sozialbindungen. Kurz: während Menschen mit geringem Einkommen kaum noch Möglichkeiten haben, in Hamburgs innerstädtischen Stadtteilen Wohnungen zu beziehen, stehen 1,2 Millionen Quadratmeter Büroraum leer. Schätzungen zufolge bietet diese Fläche Platz für etwa 40.000 Wohneinheiten. Einkommensschwache Wohnungssuchende werden an den Stadtrand gedrängt. Die Folgen sind eine räumliche Aufteilung und eine verstärkte Entmischung der HamburgerInnen. Darüber hinaus wird Wohnungssuchenden deutlich vor Augen geführt, dass ein bestimmtes Einkommen die Entscheidungsgrundlage für die Wohnungsvergabe ist. Thiele (Recht auf Stadt) betont ein Recht auf Wohnraum, das unabhängig von Alter, Nationalität und Geldbeutel bestehen müsse. Für den 23. Oktober 2010 organisierte das Bündnis die Demonstration mit der Forderung „Leerstand zu Wohnraum – Sofort die Wohnungsfrage lösen“. Die Teilnahme von mehr als 5.000 Menschen spiegelt die gegenwärtige Problematik der Wohnungsknappheit und die verbreitete persönliche Betroffenheit wider. Die derzeitige Wohnungspolitik wird von breiten Teilen der Bevölkerung mit großer Skepsis betrachtet.

Laut BSU falle die Legalisierung von Leerstands-Besetzungen in die Zuständigkeit des Bundesgesetzgebers. Außerdem sei bei leerstehendem Wohnraum zwischen rechtmäßigen und rechtswidrigen Leerständen zu unterscheiden. Der Leerstand stelle nach dem Wohnraumschutzgesetz eine Zweckentfremdung dar. Rechtswidrig sei dieser, sobald er länger als sechs Monate andauere. Hier würden behördliche Sanktionen sowie entsprechende Anordnungen erfolgen. Eine Vielzahl der Leerstände seien aufgrund von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten rechtmäßig. Darüber hinaus sei im Normalfall durchaus eine gewisse Zeitspanne vorhanden, bis sich eine Wohnung verkaufen lasse. Leerstand sei also oftmals begründet. Dies ist jedoch stark umstritten. BürgerInnen, Initiativen und Mietervereine bemängeln, dass doch ein erheblicher Anteil der Leerstände von Wohnungen Spekulation vermuten lässt. Es genüge, proforma Handwerker in leerstehenden Wohnungen arbeiten zu lassen. Begründet als Sanierungsmaßnahme sei dies rechtmäßig, aber dennoch eine Hintertür für SpekulantInnen, erklärt Sonnemann (Mieter helfen Mietern e.V.). Sie betrachtet die verzeichneten Wohn- und Büroraumleerstände als Bestandteil des Problems des Hamburger Immobilienmarktes, wirkungsvoll lösen könne die Minimierung des Leerstandes es jedoch nicht.

Neben der Legalisierung der Leerstandsbesetzung, der Umwandlung von Wohnungsbestand in kommunalen Wohnraum und der Meldepflicht von leerstehendem Wohn- und Büroraum gibt es eine Vielzahl von Lösungsmöglichkeiten der wachsenden Wohnungsknappheit Einhalt zu gebieten. So könnte durch eine Zwangsvermietung bei Nichtnachkommen einer Vermietungsanordnung oder durch Zwischenvermietungen das Problem zumindest verkleinert werden. Ein rechtzeitiger Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen, Umwidmungen von Bebauungsplänen und eine häufigere Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt sind weitere Vorschläge. Der Nachfrageüberhang am Hamburger Wohnungsmarkt könnte so immerhin gedämpft und Segregation vermindert werden. Möchte Hamburg sein kulturelles und soziales Potential vollständig entwickeln, so scheint es essentiell bezahlbaren Wohnraum für die gesamte Stadtbevölkerung zu schaffen.